不動産担保ローンの「担保」について

不動産担保ローンに欠かせない、「担保」について具体例を挙げていきます。

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担保の概要

担保とは、万が一返済できなかった場合に、弁済に当てられる物品などのことをいいいます。
広い意味では、貸したお金の回収の確実性を高める手段全般を指し、連帯保証人などもこれに含まれます（人的担保）。
ただ一般的には、現金での返済が難しくなった場合に代わりに提供することを約束する財産（物品や権利）を担保といいます（物的担保）。
物的担保の例として、質屋に質草を入れる場合と不動産を担保にする場合があげられますが、この両者は大きく性格が異なります。
質草は貸金と引き換えに質屋が預かり、返済できなかった場合にはその所有権が質屋に移って借金は帳消しになりますが、不動産の場合は通常以下のような形をとります。

抵当権を設定される

融資の契約と同時に、担保となる不動産には抵当権が設定されます。
これは返済が滞った場合は強制的に売却し、その代金の中から残りの債務について優先的に返済を受けることができる権利です。
一つの不動産担保に複数の融資を受け、それぞれについて抵当権を設定することも可能で、その場合は先に設定した者から順に返済を受けることになります。
抵当権が設定されたむねは登記簿に記載されます。
その不動産を売却することもできますが、もちろん抵当権がついていることを前提とした取引になります。
契約通りに返済が行なわれている限り、抵当権が実行されることはありません。
しかし、万一返済を続けることができなくなった場合は、その不動産を売却することになります。
お金を借りた側が自主的に売却しない場合、貸した側（抵当権者）は裁判所に申し立てて強制的に競売にかけることができます。

もし返済できないと？

ただこれは、担保不動産と引き換えに借金が帳消しになる、ということではありません。
仮に、債務が2500万円残っていた時点で返済ができなくなり、抵当権が実行されたとしましょう。
担保不動産が3000万円で売れた場合には、そのうち2500万円が返済にあてられ、500万円は当然手元に残ります。
逆に土地の値下がりなどで2000万円でしか売れなかった場合には、差し引き500万円の返済義務は残ります。
不動産を担保にお金を借りるという行為は、もちろん安易に考えるべきことではありませんが、一方で不必要に恐れるべきことでもありません。